问 办竣工验收 土地证抵押了？

用户想了解在土地使用权已被抵押的情况下，如何进行项目的竣工验收。这是一个涉及房地产开发、建筑工程、金融贷款和物权法的复杂法律问题。

首先，从建筑工程法律角度看，竣工验收主要依据《建设工程质量管理条例》（2000年1月28日国务院令第279号）第六章第五十六条，规定建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和接收使用的文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。即使土地使用权已抵押，工程本身的建设质量仍需符合国家的竣工验收标准。

其次，从金融借贷法的角度，抵押权的设立和行使需参照《物权法》（2007年3月16日通过）第一百八十二条，土地使用权抵押不影响该建设用地使用权上已经设立的用益物权的效力，但需确保抵押行为不干扰工程的正常进行。

再者，从房地产法角度看，《城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月29日修正）第六十条规定，房地产抵押时，应当办理抵押登记。因此，用户需要明确抵押手续是否齐全，以防止未来可能出现的法律纠纷。

此外，我们还需考虑合同法的视角。根据《合同法》（1999年3月15日通过），双方应遵守合同约定，明确在土地使用权抵押期间，项目竣工验收的权利与义务。

最后，从担保法角度看，《担保法》（1995年6月30日通过，2007年8月27日修正）规定了抵押权人的权利。即使土地使用权被抵押，所有者仍有责任确保项目竣工验收的合法性。

总结来说，用户需关注的核心问题是：1) 确保按照法律规定进行竣工验收；2) 抵押不影响工程的建设和验收，但需与贷款方协商一致，确保抵押权的合法性；3) 了解并执行与土地使用权抵押相关的合同条款；4) 完成必要的抵押登记和法律手续；以及5) 在整个过程中，要尊重和保护抵押权人的合法权益。