问 欠债不还房子有抵押怎么办？

用户问题概述：当债务人未能偿还债务且其房产已被设定抵押权时，债权人应如何通过法律途径维护自身权益？

资深高级律师从五个方面解析：

1. 行使抵押权：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权依照法律规定，以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。因此，债权人首先可以依法向法院申请实现抵押权，对抵押房产进行处置。

2. 诉讼程序：根据《民事诉讼法》第二百一十六条的规定，债权人需向有管辖权的人民法院提起诉讼，确认债权并请求执行抵押权。在取得生效判决后，可申请强制执行抵押房产。

3. 执行阶段：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百七十三条指出，执行过程中，对于已设立抵押权的财产，人民法院可以依法查封、扣押，并予以拍卖、变卖或抵债。

4. 注意时效：根据《民法典》第四百一十九条，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。因此，债权人必须关注诉讼时效，及时主张权利。

5. 清偿顺序：根据《民法典》第四百一十四条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照登记的先后顺序清偿。所以，如果存在多个抵押权人，清偿将按照抵押权登记时间先后确定。

总结来说，当债务人欠债不还且有房产抵押时，债权人应积极启动法律程序，通过法院实现抵押权，确保在法定期限内主张权利，按照法定顺序和方式获得优先受偿。同时，债权人也需关注相关法律法规的变化与更新，以便在实际操作中更好地维护自身合法权益。