问 回迁房有抵押怎么办？

用户的问题是：当回迁房存在抵押情况时，如何处理？作为资深高级律师，我将从以下五个方面进行详细分析：

1. 回迁房的定义与性质：回迁房是指在城市规划拆迁过程中，按照政策规定，由开发商或政府提供给被拆迁人的房屋。这类房屋一般具有产权，但其转让、抵押等权利受限于政策和合同约定。
2. 抵押权的设定：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。因此，如果回迁房处于被查封状态，则不能设立抵押权。
3. 抵押权的优先性：根据《中华人民共和国担保法》第五十四条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照登记的时间先后确定清偿顺序。因此，如果回迁房已经设立了抵押权，新设立的抵押权人只能就剩余价值受偿。
4. 抵押权的实现：根据《中华人民共和国物权法》第二百零三条的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。因此，如果回迁房存在抵押权，债权人可以通过合法途径实现自己的债权。
5. 保护购房者的权益：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条的规定，房地产转让或者变更时，应当签订书面合同，并办理产权转移登记。因此，购房者在购买回迁房时，应要求卖方出示房屋的产权证书及抵押权注销证明，确保自身权益不受侵害。

总结：在处理回迁房存在的抵押问题时，需要明确回迁房的性质和限制，了解抵押权的设定、优先性和实现方式，并注重保护购房者的合法权益。同时，购房者在购买回迁房时，应要求卖方出示房屋的产权证书及抵押权注销证明，确保自身权益不受侵害。