问 商品房被抵押怎么办？

用户希望了解当其购买的商品房已被开发商或其他方抵押时，如何保障自己的权益及采取哪些法律措施。用户关心的是在购房后发现房屋被抵押的情况下，是否能够解除抵押、获得赔偿或退款等解决方案。

从法律角度看，商品房被抵押涉及以下几个关键点：

1. 合同效力与抵押权优先性：根据《中华人民共和国民法典》第402条的规定，“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”这意味着如果房屋在出售前已被合法抵押，则抵押权人享有优先受偿的权利。购房者在购房时应审查房屋是否处于抵押状态，若未被告知而购买了已抵押房产，可以要求卖方承担相应的法律责任。

2. 知情权与赔偿请求权：依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第8条，消费者享有知悉其购买商品真实情况的权利。如果购房者在不知情的情况下购买了已抵押的房产，有权向销售者主张赔偿损失或解除合同。《民法典》第563条第1款规定了在特定情形下（如欺诈），当事人可行使合同解除权。

3. 解除合同与返还财产：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条，如果商品房因抵押等原因无法办理产权登记手续，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

4. 诉讼途径：若通过协商无法解决争议，购房者可根据《民事诉讼法》相关规定提起民事诉讼，要求法院判决解除合同、赔偿损失等。

5. 预防措施：为避免此类风险，在购房前，建议购房者查询房屋是否存在抵押状况，可以通过当地房地产交易中心或不动产登记中心进行查询。此外，签订合同时，应明确约定卖方保证房屋无任何权利负担，并设置相应的违约条款。

综上所述，购房者在遇到商品房被抵押的情况时，可以根据具体情况采取相应法律措施，维护自身合法权益。同时，增强购房前的风险意识和信息核实能力也是避免此类问题的关键。