问 预售房子被抵押怎么办？

用户希望了解在购买预售房时发现房屋已被抵押的情况下，应如何处理以及可能的法律途径。以下将从合同效力、权利救济、法律责任、抵押权注销和诉讼时效五个方面进行详细分析。

1. 合同效力：根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”如果开发商在签订预售合同时已经取得了预售许可证，但未告知购房者房屋已被抵押的事实，则该预售合同依然有效。但是，购房者有权要求解除合同并赔偿损失。

2. 权利救济：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致买受人无法取得房屋所有权或者不能实现合同目的的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”购房者可以要求解除合同，并要求开发商退还已支付的房款及利息，同时还可以要求开发商承担相应的赔偿责任。

3. 法律责任：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……（四）向买受人出示商品房预售许可证；（五）按照规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门备案。”开发商未履行上述义务，隐瞒房屋已抵押的事实，属于违法行为，应承担相应的法律责任。

4. 抵押权注销：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十三条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”如果购房者选择继续履行合同，可以要求开发商尽快办理抵押权注销手续，确保购房者能够顺利取得房屋所有权。

5. 诉讼时效：根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”购房者应在知道或应当知道房屋被抵押之日起三年内提起诉讼，否则可能因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

综上所述，购房者在发现所购预售房已被抵押时，可以通过解除合同、要求退款及赔偿等方式维护自身权益，同时注意诉讼时效，及时采取法律措施。希望以上分析能对您有所帮助。