问 卖方把房子抵押了怎么办？

用户想了解如果卖家将房产已设定抵押的情况下，买家该如何处理及保障自身权益。作为资深高级律师，我将从五个方面进行法律解析：1）购买权；2）抵押权效力；3）交易风险；4）解除抵押；5）违约责任。

1. 购买权：根据《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这意味着买家在知悉房屋已被抵押的情况下，原则上仍可以购买，但需取得抵押权人的同意或代为清偿债务以消除抵押权。

2. 抵押权效力：即使完成过户，根据《物权法》第182条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”，抵押权依然有效，除非债务得到清偿或经抵押权人同意转让。

3. 交易风险：根据《合同法》第五十二条，若卖方隐瞒房屋被抵押的事实，可能构成欺诈，导致房屋买卖合同无效。买家面临的风险包括但不限于无法实际占有、使用和处分房产，甚至可能遭受经济损失。

4. 解除抵押：根据《物权法》第177条，“债务履行期届满债权未受清偿或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。买家可尝试与卖方协商解决，由卖方筹措资金解除抵押，或通过法院诉讼途径解决。

5. 违约责任：如卖方违反《合同法》相关规定，不履行解除抵押义务，买家有权要求其承担违约责任，包括继续履行、赔偿损失、支付违约金等，具体依据《合同法》第107条、第113条等相关条款。

综上所述，对于已抵押房产的交易，买家应确保在充分知情的前提下参与交易，争取抵押权人的同意或主动代为清偿债务以消除抵押权，同时保留追究卖方违约责任的权利。务必审慎对待此类交易，以最大程度保护自身合法权益。