问 600万买房被抵押怎么办？

用户购房后发现房屋已被抵押，希望了解在该情形下应如何保障自身权益，寻求法律途径解决。作为资深高级律师，我将从五个方面进行详细解析：

1. 合同效力：依据《民法典》第597条，若卖方隐瞒房屋已抵押事实与买方签订买卖合同，构成欺诈，买方可依据《民法典》第148条规定请求撤销该合同。同时，《民法典》第221条明确指出，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，若卖方未事先取得抵押权人同意并告知买方，合同可能因违反强制性规定而无效。

2. 违约责任：根据《民法典》第577条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。卖方隐瞒抵押情况导致合同无效或被撤销，买方可要求其返还购房款、支付利息损失，并根据《民法典》第584条规定，主张因信赖合同有效而产生的合理费用（如中介费、评估费等）。

3. 优先受偿权：根据《民法典》第414条，抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，有权就抵押财产优先受偿。然而，若买方已支付全部或大部分房款且实际占有使用房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，买方可能符合“消费者购房人”条件，享有排除强制执行的权利，即优先于抵押权人受偿。

4. 诉讼途径：买方可依据《民事诉讼法》第119条向房屋所在地人民法院提起民事诉讼，请求确认合同效力、解除合同、返还购房款及赔偿损失等。同时，根据《民事诉讼法》第108条，买方可在起诉前或诉讼中申请财产保全，防止卖方转移财产，确保权益得以实现。

5. 行政救济：根据《城市房地产管理法》第61条，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。卖方隐瞒抵押情况办理过户手续的，买方可向房产管理部门投诉，请求撤销错误登记，恢复原状。

综上所述，面对所购房屋被抵押的情况，买方应积极运用法律武器，通过主张合同无效或撤销、追究卖方违约责任、争取优先受偿权、提起民事诉讼以及寻求行政救济等方式，全面维护自身合法权益。同时，购买房产前务必进行详尽调查，避免此类风险。