问 借钱不还用房抵押怎么办？

用户希望了解当借款人未能按时还款且已将房产作为抵押时，出借人应如何合法有效地处理该房产，以确保自身权益得到保障。以下从五个方面进行详细分析：

1. 抵押权的设立与效力

根据《中华人民共和国民法典》第394条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这意味着，一旦借款人未能按期还款，出借人可以依法行使抵押权，对抵押房产享有优先受偿的权利。

2. 实现抵押权的方式

《民法典》第410条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”因此，出借人可以通过与借款人协商，达成协议以房产折价或通过拍卖、变卖房产的方式实现债权。

3. 法院诉讼程序

如果双方无法达成协议，出借人可以向人民法院提起诉讼，要求法院判决确认其对抵押房产的优先受偿权，并申请强制执行。《民事诉讼法》第236条：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。”通过法院判决，出借人可以获得更有力的法律支持。

4. 抵押登记的重要性

《民法典》第402条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，确保抵押权的有效性，出借人在借款时应督促借款人及时办理抵押登记手续，避免因未登记而丧失优先受偿权。

5. 债务清偿后的解除抵押

根据《民法典》第409条：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”一旦借款人清偿了全部债务，出借人应及时协助借款人办理抵押注销手续，恢复房产的自由流通状态。

综上所述，当借款人未能按时还款且已将房产作为抵押时，出借人应首先确保抵押权的有效设立，然后通过协商或诉讼等方式实现抵押权，确保自身权益得到有效保护。同时，建议在处理此类问题时咨询专业律师，以确保所有操作符合法律规定。