问 开发商房屋抵押怎么办？

用户希望了解在开发商将已售房屋进行抵押的情况下，购房者应如何应对及可能的法律途径。以下是针对该问题的法律分析：

1. 开发商抵押行为的合法性

根据《中华人民共和国物权法》第184条的规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”因此，如果开发商已经将房屋出售给购房者，且购房者已经支付了全部或部分购房款，开发商再将该房屋进行抵押的行为是违法的。

2. 购房者的权益保护

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时，第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

3. 抵押权人的权利限制

根据《中华人民共和国担保法》第49条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”这意味着，如果开发商在未通知抵押权人的情况下将房屋出售给购房者，该转让行为对抵押权人不产生效力，购房者有权要求开发商承担相应的法律责任。

4. 法律救济途径

购房者可以通过以下途径维护自身权益：

• 协商解决：首先尝试与开发商协商，要求其解除抵押或提供其他形式的补偿。
• 诉讼维权：若协商无果，可向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同有效，同时要求开发商承担违约责任。
• 申请仲裁：如果合同中有仲裁条款，也可以选择通过仲裁方式解决争议。

5. 预防措施

为了避免类似问题的发生，购房者在签订购房合同时应注意以下几点：

• 核实开发商资质：确保开发商具备合法的销售资格和商品房预售许可证。
• 查询房屋状态：通过房产交易中心或相关机构查询房屋是否存在抵押、查封等情况。
• 签订正式合同：确保所有交易细节均在正式合同中明确约定，并及时办理网签备案手续。

综上所述，当开发商将已售房屋进行抵押时，购房者有权要求开发商承担相应的法律责任，并可通过协商、诉讼或仲裁等方式维护自身权益。建议购房者在购房过程中加强风险防范意识，避免不必要的经济损失。