问 预售房组合贷款怎么办抵押？

用户希望了解在购买预售房时如何办理组合贷款（即商业贷款与公积金贷款结合）的抵押手续。本解答将从抵押权设立、贷款种类选择、合同签订、预抵押登记及正式抵押登记转换五个方面进行深入解析。

1. 抵押权设立：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定：“以建筑物和其他土地附着物设定抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，在预售房项目中，购房者需通过办理预抵押登记来设立抵押权。
2. 贷款种类选择：购房者可以根据自身情况选择商业贷款、公积金贷款或二者的组合。根据《住房公积金管理条例》第二十四条：“职工购买自住住房的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，也可以申请住房公积金贷款。”这意味着购房者可以选择使用公积金贷款作为购房资金的一部分。
3. 合同签订：购房者与开发商之间需要签订《商品房买卖合同》，并与银行签订《个人住房借款合同》。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。”因此，合同内容必须明确具体，确保双方权益得到保障。
4. 预抵押登记：根据《城市房地产管理法》第四十九条：“预售商品房的，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门办理预售商品房的预告登记。”购房者应配合开发商完成预抵押登记手续，确保贷款安全。
5. 正式抵押登记转换：房屋竣工验收合格后，购房者需与银行共同向房产管理部门申请将预抵押登记转换为正式抵押登记。根据《城市房地产抵押管理办法》第十一条：“房地产抵押，应当到县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”完成此步骤后，抵押权才真正设立。

综上所述，预售房组合贷款的抵押流程涉及多个环节，购房者需密切关注并妥善处理每个步骤，确保合法权益不受损害。在整个过程中，建议咨询专业律师以获得更详尽的指导和支持。