问 抵押房想出售怎么办？

您咨询的是关于出售已设定抵押权的房产的相关法律问题。作为一位资深律师，我将从五个方面进行深入解析：抵押权的性质与效力；出售已抵押房产的条件；出售所得款项的处理方式；相关法律法规的具体规定；以及买卖双方应注意的风险和责任。

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”该条款表明，除非抵押合同中另有约定，否则抵押人在抵押期间有权出售抵押物，且抵押权不会因抵押物的转让而失效。同时，《中华人民共和国民法典》第四百零七条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”此条款进一步强调了抵押权与债权之间的不可分割性，明确了抵押权随债权一并转让的原则。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十三条指出：“当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但未办理登记的，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道该约定的除外。”该司法解释为抵押人转让抵押物提供了更明确的法律依据，即使存在禁止或限制转让的约定，只要未办理登记手续，抵押权人无权要求确认转让合同无效。同时，第四十四条规定：“主债权诉讼时效期间届满前，债权人仅对债务人提起诉讼，经依法强制执行仍未实现债权，债权人又就同一债权对抵押人提起诉讼的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。主债权诉讼时效期间届满后，债权人仅对债务人提起诉讼，经依法强制执行仍未实现债权，债权人又就同一债权对抵押人提起诉讼的，人民法院应予受理。”该条款明确了在主债权诉讼时效期间届满前后，债权人对债务人及抵押人的诉讼程序安排，保障了债权人的合法权益。

综上所述，当您出售已设定抵押权的房产时，应当首先确保已获得抵押权人的同意，并按照法律规定办理相关手续。同时，建议您充分了解相关法律法规，避免在交易过程中产生不必要的法律风险。在实际操作中，务必遵循上述法律规定，以确保交易合法有效，保障各方权益。