问 土地抵押的房子能办按揭吗？

您想了解的是：在土地已设立抵押的情况下，其上的房屋是否可以办理按揭贷款。根据我国现行法律规定，即便土地存在抵押，也不影响房屋所有权人向银行申请按揭贷款。

1. 根据《中华人民共和国民法典》第403条的规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”虽然该条款直接提及的是动产，但体现了物上负担与权利变动区分的原则。第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

2. 《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”这意味着即便土地设有抵押，其上的建筑物也可以设立新的抵押权，如按揭贷款。

3. 根据《城市房地产管理法》第47条：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定他项权利。”进一步确认了即使土地已经抵押，房屋依然可以设立新的抵押权。

4. 《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）也未禁止对已抵押土地上的房产发放按揭贷款，反而要求银行应关注房产的实际价值及变现能力，确保贷款安全。

5. 实践中，银行通常会评估房产的整体价值和风险，只要符合贷款条件，即使土地存在抵押，也能办理按揭。不过需要注意的是，在实际操作过程中，需确保相关权益清晰，避免未来可能出现的权利冲突。

综上所述，土地已抵押并不妨碍房屋按揭贷款的办理，前提是遵循相关法律法规，确保交易透明合法。办理前建议咨询专业律师或金融机构，确保流程合规无误。