问 土地抵押可以办预售证吗？

用户想要了解的是在土地已经设定抵押的情况下，是否能够办理商品房预售许可证。简而言之，根据中国现行法律规定，在满足一定条件下，土地抵押并不构成办理预售证的绝对障碍。

法律分析：

1. 《城市房地产管理法》：该法规定了房地产开发和预售的基本原则。其中，第45条涉及预售许可的条件，但并未直接提及土地抵押对预售许可的影响。这表明，原则上，土地抵押并非自动排除预售许可的条件。

2. 《物权法》（已被《民法典》替代）：原《物权法》第193条指出，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这一规定被《民法典》第406条所继承，这意味着即使土地已抵押，只要抵押权人同意或者采取适当措施保障其利益，土地上的建筑物仍可进行预售。

3. 《民法典》：第406条明确了抵押财产的转让规则，即抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。这实际上为土地抵押情况下办理预售证提供了法律空间，前提是必须妥善处理与抵押权人的关系，确保其权益不受损害。

4. 《商品房销售管理办法》：该办法由住房和城乡建设部制定，虽然主要关注商品房销售的具体流程和要求，但在第22条中规定，预售商品房时，应当向买受人明示商品房预售许可证，并提供预售合同文本。虽然没有直接提及土地抵押问题，但在实践中，开发商需要向购房人明确告知房屋及其占用范围内的土地使用权状况，包括是否存在抵押。

5. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：虽然主要针对商品房买卖合同纠纷，但在处理相关案件时，法院会考虑土地抵押对购房者权益的影响，确保预售行为合法、公正，保护购房者权益。

总结：

在中国法律框架下，土地抵押并非完全禁止办理预售证，关键在于如何平衡各方利益，尤其是确保抵押权人的权益不受损害。开发商在申请预售证前，应与抵押权人协商一致，必要时采取措施保障抵押权人的权益，如设立专门账户监管预售资金，确保优先偿还抵押贷款。总之，土地抵押情况下的预售行为需谨慎操作，严格遵守相关法律法规，以维护市场秩序和购房者合法权益。