问 房屋卖掉 抵押权怎么办？

用户想知道在出售已抵押房产时，如何处理既存的抵押权，期望获得资深高级律师从五个方面对此问题进行详细法律分析，援引最新、完整的中国法律依据，总字数不少于500字。

一、抵押权转移通知与同意

根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这意味着，卖方在出售已抵押房产前，必须事先征得抵押权人的书面同意。若未取得同意，除非买方愿意承担清偿剩余贷款的责任，否则无法完成交易。

二、抵押权注销手续

在得到抵押权人同意或买方承诺代偿后，卖方需与买方共同办理抵押权注销手续。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第67条，当事人申请抵押权注销登记的，应提交注销登记申请书、身份证明、不动产权证书、主债权消灭或者抵押权已经实现的材料等。抵押权注销后，房屋所有权才能完全转移至买方名下。

三、贷款余额的处理

若买方选择代为清偿剩余贷款，卖方应配合提供贷款余额信息及还款账户等必要资料。根据《商业银行法》第39条，借款人有权提前偿还贷款，且除合同另有约定外，银行不得收取额外费用。买方代偿后，凭结清证明向抵押权人申请解除抵押。

四、交易价款的分配

在抵押权尚未注销的情况下，交易价款通常需优先用于偿还剩余贷款。《民法典》第416条规定，抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产所得的价款，应当向抵押权人提前清偿债务或者提存。因此，卖方应确保交易款项足以清偿贷款，不足部分由其自行补足。

五、风险防范与法律责任

卖方应诚实披露房屋抵押状况，隐瞒或虚假陈述可能构成欺诈，根据《民法典》第148条，买方有权请求撤销合同。此外，若因卖方原因导致抵押权无法顺利注销，可能需承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等，具体责任依据双方购房合同约定及《民法典》相关规定确定。

总结：在出售已抵押房产时，卖方需取得抵押权人同意或买方承诺代偿，并共同办理抵押权注销手续。交易价款应优先偿还贷款，卖方有义务真实披露抵押状况，否则将面临法律风险和责任。买方则需明确自身是否愿意承担代偿责任，或在合同中约定相应保护条款。遵循上述法律规定与程序，方可确保交易合法、顺利进行。