问 土地抵押后可以办预售中吗？

用户希望了解：在土地已设定抵押的情况下，是否仍可进行商品房预售，以及相关法律依据。

一、土地使用权抵押与预售许可的关系

《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”此条并未明确禁止已抵押土地进行预售，仅规定预售需具备相应条件并取得预售许可。

二、土地抵押权对预售的影响

《民法典》第397条指出：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”这意味着土地抵押并不排斥其上建筑物的预售，但预售所得款项应优先用于偿还抵押债务。

三、预售资金监管与抵押权保护

《城市房地产抵押管理办法》第37条要求：“以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的商品房预售合同。”同时，《城市商品房预售管理办法》规定了预售资金监管制度，确保预售款优先用于项目工程建设，保障抵押权人利益。

四、预告登记对预售权与抵押权冲突的协调

《民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”预告登记能有效保护购房者的权益，防止因抵押权人行使权利导致购房者无法取得产权。

五、司法实践中的处理原则

在司法实践中，法院通常遵循“消费者权益优先”原则，支持已抵押土地上合法预售的商品房交易，但抵押权人有权就预售所得价款主张优先受偿权，前提是预售行为符合法律规定且已进行预告登记。

综上所述，土地设定抵押后仍可进行商品房预售，但需满足预售条件、取得预售许可，预售资金应接受严格监管，确保用于项目开发，维护抵押权人利益。购房者可通过预告登记保护自身权益，避免与抵押权人产生冲突。司法实践中，消费者权益与抵押权人利益均受到法律保护，实现二者平衡。