问 买房未过户又被抵押怎么办？

用户提出的问题是：在房产交易过程中，如果已经签订了购房合同但尚未完成过户手续，而该房产又被卖方用于抵押贷款，这种情况下的权益如何保障？

法律问题分析

1. 合同效力与物权变动： 根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”因此，在未完成过户登记前，房产的所有权仍属于原房主，购房者仅享有债权请求权。

2. 抵押权优先性： 依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，即便房产已售出，只要未完成过户，卖方仍可将房产进行抵押，且抵押权优先于买方的债权请求权。

3. 购房者权益保护： 购房者作为未登记权利人，应积极主张自身权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二十条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”尽管房产被抵押，但购房者仍有权要求卖方履行合同义务或赔偿损失。

4. 司法救济途径： 当权益受损时，购房者可通过诉讼方式寻求救济。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条规定：“起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。”购房者可向法院提起民事诉讼，请求确认买卖合同有效，要求解除抵押并办理过户手续，或要求卖方承担违约责任及赔偿损失。

5. 风险防范措施： 为避免此类风险，建议在签订购房合同时增加相应条款，明确约定卖方不得将房产进行二次抵押，否则需承担违约责任。此外，尽快完成过户手续是保护自身权益的关键步骤。

总结

购房者在房产未过户情况下遭遇抵押风险时，需依据相关法律规定，通过法律手段维护自身合法权益。同时，加强合同条款约定与及时办理过户手续是预防此类纠纷的有效措施。