问 办抵押的时候需要卖家吗？

用户的问题实质上是在询问在办理房产抵押贷款时，是否需要房产的所有者（即卖家）到场参与。从法律角度出发，答案是肯定的，因为房产抵押涉及物权变动，必须由权利人即房产所有者亲自或通过合法授权的代理人进行。

法律分析

1. 物权法规定：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，“设立建设用地使用权、地役权、抵押权等他物权，应当依照本法和其他法律的规定登记，未经登记，不发生效力。”这意味着，房产抵押必须经过登记，而登记需要房产所有者的参与和同意。

2. 合同法要求：《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定，“借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。”在房产抵押贷款中，借款人与贷款机构签订的合同属于书面合同，需要双方当事人的真实意思表示，因此卖家作为借款人或担保人的参与是必要的。

3. 民法典确认：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条进一步明确，“债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这里明确了抵押权的设立需债务人或第三人的参与，即房产所有者的同意。

4. 登记机构规定：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”这直接规定了房产抵押时，卖方（所有者）必须参与申请过程。

5. 授权委托：如果房产所有者无法亲自到场，可以依法委托他人代为办理。根据《中华人民共和国民法典》第一百六十五条，“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”，但代理人必须持有有效的授权委托书，且代理行为不得超出授权范围。

总结

综上所述，根据中国现行法律，办理房产抵押贷款时，确实需要房产所有者即卖家的参与，无论是亲自到场还是通过合法授权的代理人。这一要求体现了对物权变动严格规范的法律精神，旨在保护各方权益，确保交易安全与合法。