问 住房抵押商业贷款怎么办？

用户提问的核心是：如何办理住房抵押商业贷款？他们期望了解该过程涉及的步骤、所需材料、法律规定、风险提示及救济途径等关键信息，希望得到资深高级律师的专业解读，并援引最新的中国法律法规原文。

一、贷款申请与审批流程

根据《个人贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会令2010年第2号），借款人应向商业银行提交书面贷款申请，并提供真实、完整、有效的身份证明、婚姻状况证明、收入证明、房产证等资料。银行将对借款人的信用状况、还款能力、抵押物价值等进行审查，决定是否发放贷款及确定贷款金额、期限、利率等要素（第十七条至第二十一条）。具体流程包括：

1. 借款人向银行提交贷款申请及相关资料。
2. 银行对借款人资信、抵押物价值等进行评估。
3. 双方签订贷款合同和抵押合同。
4. 办理房屋抵押登记手续。
5. 银行发放贷款。

二、抵押物评估与登记

《物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，并办理抵押登记，抵押权自登记时设立（第一百八十七条）。在办理住房抵押商业贷款时，需由专业评估机构对抵押房产进行价值评估（《房地产抵押估价指导意见》（建住房〔2006〕8号）），并按照《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）及各地实施细则的规定，到不动产登记机构办理抵押权登记。

三、贷款合同与权利义务

《合同法》（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）对借款合同进行了规定。在住房抵押商业贷款中，借款人应按约定用途使用贷款，按时偿还本金和利息，如违约，银行有权依照合同约定提前收回贷款、处置抵押物（《个人贷款管理暂行办法》第三十五条）。同时，银行应履行如实告知、及时放款等义务，不得有欺诈、胁迫等行为（《消费者权益保护法》（2013年修订）第二十条）。

四、风险提示与防范

借款人应关注利率风险、市场波动风险、自身偿债能力变化风险等，确保能够按时偿还贷款本息。此外，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020修正）对民间借贷利率司法保护上限进行了调整，虽不直接适用于商业贷款，但其对市场利率走势具有一定指导意义，借款人应密切关注。同时，注意防范贷款诈骗、非法集资等违法行为，避免陷入陷阱。

五、纠纷解决与救济途径

如发生贷款纠纷，双方可首先协商解决；协商不成的，可向贷款银行的上级机构投诉，或向银行业监督管理机构投诉（《银行业消费者权益保护工作指引》银监发〔2013〕38号）。若仍无法解决，可根据《民事诉讼法》（2017年修正）的规定，向人民法院提起诉讼。涉及抵押权实现的，可依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》相关规定，申请强制执行。

总结：办理住房抵押商业贷款需遵循严格的法律程序，包括提交申请、评估抵押物、签订合同、办理登记、发放贷款等环节。过程中，借款人需充分了解并承担相应法律风险，如遇纠纷，可通过协商、投诉乃至诉讼等途径寻求救济。在整个过程中，遵守相关法律法规，保障自身合法权益至关重要。