问 土地抵押不能办预售证吗？

用户的问题是关于土地使用权已经设定抵押的情况下，是否能够办理商品房预售许可证。简而言之，在中国现行法律框架下，土地使用权被抵押并不绝对禁止办理预售证，但需要满足特定条件。

1. 法律规定：根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”这里并没有直接提到土地使用权抵押状态对预售许可的影响，但是实践中各地政府可能会有更具体的要求。

2. 抵押权人同意：如果开发商希望在土地使用权已被抵押的情况下申请预售许可，通常需要获得抵押权人的书面同意。这是因为预售行为可能会影响抵押物的价值及处置权，因此抵押权人的同意是非常重要的一步。

3. 预售款监管：为保护购房者权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“出卖人未按照约定的时间将该房屋交付给买受人使用，或者因出卖人的原因导致买受人不能取得房屋所有权证书的，买受人可以解除合同并要求赔偿损失。”这意味着即使获得了预售许可，对于预售所得款项也应进行严格监管，确保资金用于项目建设而非偿还债务。

4. 信息披露义务：根据《消费者权益保护法》等相关法律法规，开发商有义务向购房者充分披露相关信息，包括但不限于项目基本情况、开发进度、是否存在权利负担等。当存在土地使用权抵押时，这一点尤为重要。

5. 地方政策差异：值得注意的是，不同地区对于此类情况的具体操作可能存在差异。部分地区可能有更加严格的限制或额外要求。建议咨询当地相关部门了解最新政策。

总之，虽然原则上土地使用权抵押并不自动阻止商品房预售许可的获取，但在实际操作过程中需特别注意遵守相关法律法规，并且要充分考虑到抵押权人利益以及购房者的知情权等因素。同时也要关注所在地区的具体规定，以确保合法合规地推进项目进展。