问 买卖房屋被抵押怎么办？

用户的问题核心在于：当他们试图购买或出售的房产已经被抵押时，应当如何合法有效地处理这种情况。用户希望了解在这种情况下，有哪些法律措施可以采取，以及相关的法律法规依据。

一、确认抵押状态的真实性与合法性

首先，买家或卖家需要核实房产的抵押状态是否真实存在，以及该抵押行为是否合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第401条：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”因此，如果发现房产已被抵押，应进一步调查抵押合同的有效性及债权人的权利状况。

二、获取抵押权人同意

根据《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，在进行房产交易之前，必须获得抵押权人的书面同意，确保其放弃抵押权或同意新的贷款协议。

三、解除抵押关系

在某些情况下，如果抵押权人不同意解除抵押，则买方或卖方可能需要提供额外的资金来清偿债务，从而解除抵押权。根据《民法典》第410条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”

四、保障交易安全

为了避免因房产抵押而导致的交易风险，双方应在签订合同时明确约定抵押解除条款，并确保所有相关文件得到妥善保存。同时，建议通过专业律师审查合同内容，确保符合法律规定。

五、寻求法律救济

如遇到无法解决的纠纷，当事人有权向人民法院提起诉讼，要求确认合同效力、请求解除合同等。根据《民事诉讼法》第217条：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”

综上所述，面对已抵押房产的买卖问题，当事人应首先核实相关信息，取得相关方同意并解除抵押，确保交易过程中的法律安全性，并准备好相应的法律应对措施。