问 已抵押的土地办预售证？

用户希望了解在土地已经抵押的情况下，是否可以办理预售许可证。以下从五个方面详细分析这一法律问题：

1. 法律规定

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”该条款并未明确禁止已抵押土地上的商品房预售。

2. 抵押权人的同意

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此，如果土地已经抵押，开发商需要取得抵押权人的同意才能办理预售许可证。否则，可能构成违法转让抵押财产，导致预售合同无效或被撤销。

3. 预售许可机关的审查

根据《城市商品房预售管理办法》第七条的规定：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”预售许可机关在审查时会重点关注土地使用权证等文件，如果发现土地已抵押且未取得抵押权人同意，可能会拒绝颁发预售许可证。

4. 风险提示

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”因此，如果开发商隐瞒土地已抵押的事实，购房者有权要求退还购房款并索赔。

5. 实践操作

在实际操作中，开发商通常会在取得抵押权人同意后，向预售许可机关提交相关材料，包括抵押权人的书面同意书。预售许可机关在审核过程中也会严格把关，确保预售行为合法合规。

总结

综上所述，在土地已经抵押的情况下，开发商可以办理预售许可证，但必须取得抵押权人的同意，并确保所有相关文件齐全。否则，可能面临预售合同无效或被撤销的风险。