问 办预售证土地证抵押？

概述： 用户询问关于在办理预售许可证时，是否可以将土地使用权进行抵押，以及这一操作的合法性与可行性。

资深高级律师分析：

1. 预售许可证与土地使用权的关系： 根据《城市房地产管理法》第二十八条，开发企业取得预售许可证的前提之一是必须拥有合法的土地使用权。这意味着，在申请预售许可证前，土地使用权应当清晰无争议，原则上不应存在抵押等限制条件。但《城市房地产管理法》并未明确禁止土地使用权抵押，而是强调了土地使用权的合法性与完整性。

2. 土地使用权抵押的法律规定： 《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。这表明，土地使用权是可以作为抵押物的，但在抵押期间，其使用和收益权利可能受到一定限制。

3. 预售与抵押的冲突处理： 根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第七条，开发企业在申请预售许可证时，应提交无纠纷的土地使用权证明。若土地使用权已抵押，需提供抵押权人同意预售的书面意见。这意味着，虽然土地使用权可以抵押，但在申请预售许可证时，需要得到抵押权人的明确同意。

4. 风险提示与防范措施： 开发商在将土地使用权作为抵押的同时申请预售许可证，需谨慎评估风险，确保不影响项目的正常开发与销售。同时，应与抵押权人充分沟通，明确双方权益，避免因抵押问题影响预售许可证的申请及后续的商品房销售。

5. 最新政策动态： 截至目前，中国尚未有直接针对预售许可证与土地使用权抵押关系的最新修订或补充规定。但在实践中，各地住建部门可能会根据当地房地产市场情况出台具体的操作指南或通知，开发商应密切关注并遵守相关地方性法规。

总结： 在中国现行法律框架下，土地使用权可以在一定条件下进行抵押，但这并不自动排除其用于申请预售许可证的可能性。关键在于满足《城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规的要求，特别是获得抵押权人的同意，确保土地使用权的清晰与完整，从而顺利推进项目开发与预售工作。