问 购预售房可以办抵押手续吗？

用户想要了解的是，购买预售房是否可以办理抵押手续，以及如果可以，具体需要遵循哪些法律规定和程序。以下从五个方面进行详细分析：

1. 法律依据：根据《中华人民共和国物权法》第180条的规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……”以及第187条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，预售房作为正在建造的建筑物，是可以用于抵押的，但必须依法办理抵押登记。

2. 抵押条件：根据《城市房地产管理法》第45条：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”因此，预售房办理抵押的前提是该预售合同已经合法备案。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条也规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”这进一步明确了预售房抵押的有效性条件。

3. 抵押登记：根据《不动产登记暂行条例》第14条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”及第16条：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”预售房抵押需由预售人与抵押权人共同向不动产登记机构申请抵押登记，并提交相应材料。

4. 风险提示：预售房抵押存在一定的风险，如开发商破产、项目烂尾等情况，可能导致抵押权无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，在选择预售房抵押时，应谨慎评估开发商的信誉和项目的进展状况。

5. 法律后果：若预售房最终建成并完成初始登记，抵押权人可依据已有的抵押登记，直接申请将抵押权转移至正式的不动产权证书上，无需再次签订抵押合同。但如果预售房未能如期建成或存在其他违约情形，抵押权人可能面临无法实现抵押权的风险。

综上所述，预售房可以办理抵押手续，但必须确保预售合同已合法备案，并按法定程序完成抵押登记。同时，抵押权人在选择预售房作为抵押物时，应充分评估相关风险，以保障自身权益。