问 回迁楼抵押贷过款怎么办？

用户希望了解的是已办理过抵押贷款的回迁房如何再次进行融资或处理，以及在此过程中可能涉及的法律风险与应对策略。 一、回迁房性质确认：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第28条规定，“拆迁补偿安置房屋自取得完全产权之日起，可以设定抵押权。”因此，首先需要确认该回迁房是否已经取得了完全产权，即是否有房产证，如果仅是回迁协议则无法作为抵押物使用。需向相关部门查询房屋产权状态。 二、二次抵押可行性分析：根据《中华人民共和国民法典》第394条，“债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行到期债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。”若回迁房已取得完全产权并办理了首次抵押登记，则在原贷款还清前原则上不能再做二次抵押。但实践中，部分银行允许通过“顺位抵押”方式实现再融资需求。 三、法律法规遵循：根据《商业银行法》第36条，“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”因此，在办理任何类型的抵押贷款时，都需要遵循相关法律法规，确保手续合法有效。 四、风险提示与防范措施：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”鉴于此，在签订回迁协议或办理抵押手续时应注意条款内容，避免因开发商违约导致自身权益受损；同时也要注意及时还款，防止逾期产生罚息甚至丧失房产所有权。 五、解决途径建议：如遇相关争议可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。根据《中华人民共和国仲裁法》第2条，“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”建议先尝试与对方协商解决问题，若协商不成可选择向人民法院提起诉讼。

总结而言，对于已经办理过抵押贷款的回迁房，需先确认其产权状态，并在符合法律规定前提下谨慎操作；同时应注意防范各类法律风险，确保自身合法权益不受侵害。