问 卖方不解除房子抵押怎么办？

概述与问题

在房地产交易中，买方常常遇到卖方未能解除房屋抵押的情况，这极大地影响了交易的顺利进行。为解决这一问题，本篇分析将从五个关键法律角度出发，探讨如何应对和解决这一难题。

法律分析

1. 合同条款与履行义务

根据《中华人民共和国合同法》第60条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在房产买卖合同中，卖方有解除房屋抵押的义务，这是合同的基本要求。如果卖方未履行此义务，买方可以依据合同法向法院提起诉讼，要求卖方承担违约责任并继续履行解除抵押的义务。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第60条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

2. 抵押权的优先性

根据《中华人民共和国物权法》第199条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照规定的顺序清偿。这意味着，在存在多个抵押权的情况下，需要按照抵押权设立的时间先后顺序来确定清偿顺序。若买方在支付购房款后，卖方未能解除抵押，导致买方权益受损，买方可以通过法律途径主张优先受偿权。

法律依据：《中华人民共和国物权法》第199条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

3. 违约责任与赔偿

卖方未能解除房屋抵押的行为构成了对合同义务的违反，根据《中华人民共和国合同法》第107条，卖方应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买方有权要求卖方解除抵押，或者在无法解除抵押的情况下，要求卖方提供相应的担保或赔偿。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

4. 诉讼与执行程序

当协商无果时，买方可以依据上述法律条款，向人民法院提起诉讼，请求法院判决卖方解除抵押，并承担相应的违约责任。在诉讼过程中，买方需提供充分证据证明卖方的违约行为及由此造成的损失。

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第119条至第134条，明确了起诉条件、审理程序等内容。

5. 调解与仲裁

除了通过诉讼解决外，双方还可以选择调解或仲裁的方式解决争议。根据《中华人民共和国仲裁法》，双方当事人可以在合同中约定仲裁条款，将争议提交仲裁机构解决。同时，《中华人民共和国民事诉讼法》也提供了调解作为解决纠纷的途径。

法律依据：《中华人民共和国仲裁法》第4条，“当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第9条，“人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。”

结论

面对卖方未能解除房屋抵押的情况，买方可通过合同法、物权法等相关法律法规，要求卖方履行解除抵押的义务，或通过诉讼、调解或仲裁等方式寻求法律救济。在具体操作时，建议咨询专业律师，确保权益得到合法有效的保护。