问 商品房屋抵押查封怎么办？

该问题主要涉及的是当房产被设定为抵押后又被法院查封时，如何处理这一状况。具体而言，关注点在于如何在保障债权人的合法权益的同时，确保抵押物的处置过程合法合规。

1. 抵押与查封的关系

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条的规定：“债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条：“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人拥有的动产执行时，应当通知抵押权人，并且优先保护抵押权人的权利。”这表明，在一般情况下，抵押权优先于查封执行权。

2. 查封的影响

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十五条规定：“对于已经设定抵押的财产，人民法院可以采取查封、扣押措施，但不得影响抵押权人的优先受偿权。”这意味着，即使房产被查封，抵押权人的权益仍受到法律保护。

3. 解封的可能性

如果房产被错误查封或存在其他合理理由，可以通过申请解封的方式解决问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条的规定：“当事人认为执行行为违反法律规定，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”通过这一程序，可以请求法院审查查封是否合理。

4. 抵押权的实现

根据《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”因此，即便房产被查封，只要符合法定条件，抵押权人仍可通过协商或诉讼方式实现其抵押权。

5. 法律救济途径

若在处理过程中遇到障碍，可寻求法律救济。例如，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十一条规定了执行异议和复议制度，为当事人提供了进一步维护自身权益的途径。

总结

面对房产抵押后又被查封的情况，首先要明确抵押权的优先性；其次，了解并利用法律规定的解封机制；同时，积极寻求抵押权的实现途径。通过上述步骤，可以在保障各方合法权益的基础上妥善解决此类问题。