问 卖房合同被抵押后怎么办？

当卖房合同涉及的房产被抵押后，卖房人需要首先解除房产上的抵押权，才能顺利完成房屋买卖交易；若无法解除，则可能面临合同履行不能的风险。从资深高级律师的角度来看，这一问题可以从以下几个方面进行分析：

1. 法律基础：根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”这意味着，在没有特别约定的情况下，即使房产处于抵押状态，也可以进行转让，但抵押权将随房产一并转移给买受人。

2. 解除抵押：如果卖方希望在出售前完全清除房产上的任何权利负担（如抵押权），则需与债权人协商偿还债务或寻找其他方式（比如通过第三方融资）来解除抵押。根据《民法典》第409条，“债务人提前清偿债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人应当返还抵押财产。”

3. 信息披露义务：卖方有责任向买方充分披露房产是否存在抵押等重要信息。依据《民法典》第500条，“当事人订立合同过程中知悉的商业秘密或者其他应当保密的信息,不得泄露或者不正当使用;泄露、不正当使用该商业秘密或者信息,造成对方损失的,应当承担赔偿责任。”

4. 合同条款设计：双方可以在购房合同中明确约定关于处理抵押权的具体办法，比如由哪一方负责解除抵押、解除抵押所需费用如何分担等事项。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也提供了相关指导原则。

5. 违约责任：如果因未能妥善解决抵押问题而导致交易失败，违约方可能需要承担相应的法律责任。根据《民法典》第577条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

总之，在处理涉及已抵押房产的销售时，卖方应积极沟通以解除抵押限制，并确保所有相关信息透明公开地传达给潜在买家；同时，在制定合同时考虑周全，为可能出现的问题预留解决方案。