问 先办他项权证后签抵押合同？

用户希望了解在办理他项权证和签订抵押合同的过程中，是否可以先办理他项权证再签订抵押合同，以及这种操作方式是否符合法律规定。

从资深高级律师的角度分析：

1. 法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第402条：“以本法第三百九十五条第一款规定的财产或者第五百零七条规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 这意味着抵押权的设立需要通过登记来完成，而他项权证是抵押登记的一种表现形式。因此，按照法律规定，抵押合同应当在办理他项权证之前签订，因为抵押合同是抵押权设立的基础，没有抵押合同，他项权证无法办理。

2. 程序顺序：根据《不动产登记暂行条例》第14条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。” 这表明，在申请抵押登记（即办理他项权证）时，必须提供已经签订的抵押合同作为申请材料之一。因此，先办理他项权证再签订抵押合同在程序上是不可行的。

3. 法律效力：如果未签订抵押合同而直接办理了他项权证，即便办理了他项权证，由于缺乏抵押合同这一基础，该他项权证可能不具备法律效力。《民法典》第143条明确规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。” 抵押合同作为设立抵押权的法律行为，必须满足上述条件，否则无效。

4. 风险提示：先办理他项权证再签订抵押合同，可能会导致抵押权无法有效设立，进而影响债权人的权益保护。一旦发生纠纷，债权人可能无法依据他项权证主张抵押权，增加了法律风险。

5. 实际操作建议：为了确保抵押权的有效设立，建议先签订抵押合同，明确双方的权利义务，再根据抵押合同向不动产登记机构申请办理他项权证。这样不仅符合法律规定，也有利于保障各方的合法权益。

综上所述，根据现行法律法规，先办理他项权证再签订抵押合同不符合法律规定，正确的做法是先签订抵押合同，再办理他项权证。这样做可以确保抵押权的有效设立，避免法律风险。