问 预售房办抵押是什么意思？

预售房办抵押，简而言之，是指在房屋尚未建成或未取得房产证之前，购房者与银行或其他金融机构签订合同，将未来将要取得的房产作为贷款的担保。这一行为意味着，如果购房者未能按时偿还贷款，银行有权对房产进行处置以弥补损失。

1. 法律定义及背景

根据《中华人民共和国物权法》第182条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”这表明，在预售房抵押中，不仅是未来的房屋，还包括其占用的土地使用权一同作为抵押物。此外，《城市房地产管理法》第47条也规定了预售商品房可以设定抵押。

2. 抵押设立条件

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第16条规定：“当事人约定以预售的商品房设定抵押的，应当自预售合同登记备案之日起90日内办理抵押登记手续。”这意味着，预售房抵押需要在一定时间内完成登记，否则可能影响抵押的有效性。

3. 购房者权益保护

《消费者权益保护法》和《城市房地产管理法》等法律法规均强调保护购房者合法权益，要求开发商在预售前必须取得预售许可证，并明确告知购房者有关抵押的信息，不得隐瞒或误导。

4. 风险与防范

预售房抵押存在一定的风险，如开发商资金链断裂导致项目烂尾、房屋实际价值低于贷款金额等。购房者应谨慎选择有良好信誉的开发商，并在签订合同时，详细阅读合同条款，了解自己的权利与义务，必要时可咨询专业律师。

5. 解除抵押程序

根据《物权法》及相关司法解释，当债务清偿完毕或提前清偿时，抵押权人有义务协助抵押人解除抵押登记。具体操作需遵循当地房地产交易中心的规定，一般需提交相关证明文件，如贷款结清证明等。

总结

预售房办抵押是购房者利用未来房产获取资金的一种方式，但需注意其中的风险，包括但不限于项目延期、开发商信用等问题。购房者应充分了解法律规定，审慎决策，必要时寻求专业法律意见，确保自身权益不受侵害。