问 抵押房屋可以办预售证？

用户想要了解的是，在中国法律框架下，已经抵押给银行或其他金融机构的房屋是否可以办理预售许可证。简单来说，已抵押的房产在特定条件下是可以办理预售许可的，但需满足一定条件并遵循相关法律法规。

从资深高级律师的角度来看，这个问题可以从以下五个方面进行分析：

1. 抵押权与预售权的关系：根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。”这意味着原则上抵押状态并不绝对禁止房产的销售或预售，但是需要获得抵押权人的同意或者提前偿还债务以解除抵押。

2. 预售条件：依据《城市商品房预售管理办法》第六条，开发商申请预售必须具备“项目投资达到总投资额的百分之二十五以上”等条件，并且对于已设定了土地使用权抵押的情况，还需提交抵押权人同意预售的书面证明材料。

3. 信息披露义务：根据《消费者权益保护法》及相关规定，房地产开发商在预售过程中负有向买受人充分披露房屋状况（包括是否存在抵押）的信息披露义务，以保障消费者的知情权。

4. 风险控制措施：为了降低购房者因购买了存在抵押问题而无法顺利过户的风险，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确了当出卖人未告知买受人所售房屋已被抵押时，买受人有权请求解除合同并要求赔偿损失。

5. 地方性法规差异：需要注意的是，不同地区可能还会有更加具体的地方性规章来规范此类行为，因此在实际操作中还需要结合当地的具体政策来进行考量。

综上所述，虽然理论上已经设置了抵押的房产可以通过特定程序取得预售资格，但在实践中操作起来会面临较多限制和挑战。因此建议开发商在考虑将抵押状态下的物业推向市场之前，务必先确保所有必要的手续完备，并充分考虑到潜在买家的利益保护。同时也要密切关注国家及地方最新出台的相关政策调整。