问 买卖房屋抵押查封怎么办？

该问题主要涉及的是在房屋已被抵押或查封的情况下如何进行买卖交易。用户希望了解具体操作步骤及相关的法律规定。

从资深高级律师的角度出发，我们可从以下五个方面进行详细解析：

1. 确认房屋状态：首先，购房者应当通过房地产交易中心查询目标房产是否已设定抵押、是否被法院查封等信息。《中华人民共和国城市房地产管理法》第36条规定：“房地产权利人应当依法办理登记。”购房者可通过官方渠道获取准确信息。
2. 与卖方协商解决方案：如果房屋确实存在抵押或查封情况，买方应与卖方就解除这些限制进行协商。实践中，常见的做法包括卖方提前还款解押、通过银行资金监管等方式解决。《中华人民共和国民法典》第584条指出：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人可以与担保人协议以担保财产折价或者以拍卖、变卖该担保财产所得的价款优先受偿。”这意味着双方可以通过协商找到合理的解决方案。
3. 寻求专业法律意见：鉴于此类交易复杂性较高，建议双方聘请专业律师提供法律服务，确保交易合法合规。《中华人民共和国律师法》第29条明确规定：“律师可以接受当事人的委托，提供法律咨询、代理诉讼或者其他非诉讼法律事务。”
4. 确保交易安全：在整个交易过程中，双方应采取措施保障资金安全，如通过第三方托管机构保管购房款直至完成过户手续。《中华人民共和国合同法》（现已纳入《中华人民共和国民法典》）中有关于合同履行的规定，强调了当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
5. 办理过户手续：待所有障碍清除后，双方需前往当地房地产交易中心办理房屋过户手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条要求：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”

综上所述，在处理涉及抵押或查封房产的买卖时，务必确保信息透明、协商一致，并遵循相关法律法规要求，以维护自身合法权益。通过上述步骤，可以有效规避风险，顺利完成交易。