问 房东的房屋已抵押怎么办？

用户想知道：作为租户，若房东已将租赁房屋抵押给他人，自身权益应如何保障，以及在何种情况下可能受到影响。

资深高级律师视角下，针对房东房屋已抵押的状况，租户权益保障涉及以下五个关键方面：

1. 租赁权优先性：根据《中华人民共和国民法典》第405条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”这意味着，如果租户在房东设定房屋抵押权之前已签订租赁合同并实际入住，即使房东后续抵押房屋，租户的租赁权仍受法律保护，抵押权人无权要求租户腾退。反之，若租赁发生在抵押之后，抵押权人有权在实现抵押权时要求租户迁出。

2. 知情权：根据《民法典》第726条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”虽然此处规定针对房屋买卖，但实践中，法院通常认为抵押亦属于对房屋权益的重大处分行为，租户应享有类似的通知权利。因此，房东在办理房屋抵押时，有义务告知租户，确保其及时了解情况，以便作出相应决策。

3. 租金支付：尽管房屋已抵押，租户仍需按照租赁合同约定向房东支付租金。《民法典》第704条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”抵押并不影响租赁合同中关于租金支付的约定，租户不因房屋抵押而减免租金支付义务。

4. 租赁期内抵押权实现的影响：如抵押权人在租赁期内行使抵押权，导致房屋所有权变更，新所有权人应继续履行原租赁合同（《民法典》第405条）。然而，若抵押权人通过拍卖等方式取得房屋所有权且不愿继续出租，租户可能面临提前解除租赁合同的风险。此时，租户可依据《民法典》第563条“因不可抗力致使不能实现合同目的”或第729条“租赁物在租赁期间发生所有权变动”之规定，请求解除租赁合同，并根据合同约定或法律规定向原房东主张赔偿损失。

5. 诉讼权利：若房东隐瞒房屋抵押事实，或抵押权人侵害租户合法权益，租户有权依法提起诉讼。根据《民事诉讼法》第119条，起诉需满足“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”等条件，租户作为租赁合同当事人，具备起诉资格。同时，可援引《民法典》相关条款，主张房东违反诚实信用原则，或抵押权人侵犯其租赁权，请求法院保护其合法权益。

综上所述，面对房东已抵押的房屋，租户的权益主要体现在租赁权的优先性、对抵押事实的知情权、按约支付租金的义务、应对抵押权实现影响的措施，以及通过诉讼维护权益的能力。租户应密切关注租赁关系与抵押权之间的法律关系，确保自身权益得到充分保障。