问 房产交易已抵押怎么办？

用户想了解在房产已经抵押的情况下进行交易的合法途径和风险处理方法。

1. 合法性审查：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这意味着，房产交易前必须获得抵押权人的同意或买方愿意先行清偿抵押债务。

2. 程序合规性：交易需遵循《不动产登记暂行条例》的规定，完成抵押权的变更或解除登记。买方应确保交易过程中通过官方不动产登记机构进行合法转移，保障自身权益。

3. 风险评估：买方应深入调查抵押状况，包括抵押金额、抵押期限等，根据《民法典》相关规定，承担潜在的抵押风险。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》进一步细化了风险责任分配，强调信息透明度。

4. 合同明确：交易合同应明确抵押情况及解决办法，包括但不限于抵押权的处理方式、违约责任等，确保双方权益有法律文件支撑。依据《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

5. 资金安全：建议采用资金监管服务，确保交易资金安全，直至房产过户且抵押解除。《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》鼓励使用第三方资金托管，降低交易风险。

总结而言，房产交易涉及抵押时，关键在于获取抵押权人同意、遵循法定程序、全面评估风险、合同明确细致以及确保资金安全。通过这些步骤，可以有效地规避风险，顺利完成交易。正确操作，虽复杂但合法合规，是保护买卖双方利益的关键。