问 房子办不下来抵押了怎么办？

用户提出的问题是：在无法办理房产证的情况下，如何处理已将房产作为抵押物的情况，以及在这种情况下可能面临的法律风险和解决办法。

从资深高级律师角度分析

1. 确认抵押合同的有效性： 根据《中华人民共和国民法典》第400条的规定，“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”如果抵押合同合法有效，即便房产证暂时未能办理下来，抵押权依然可以成立。但需注意的是，抵押物为不动产时，根据《民法典》第402条的规定，应当办理抵押登记，未经登记，不得对抗善意第三人。

2. 评估抵押物的合法性与可处置性： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让、出租或抵押。这意味着，若房产尚未取得产权证书，则其是否能够合法抵押存在疑问。因此，应首先查明房产的合法性，包括土地使用权来源是否合法、是否有其他限制条件等，确保抵押行为不会因违反法律法规而无效。

3. 解决房产证办理问题： 若是因为开发商原因导致房产证迟迟未能办理，购房者可以依据购房合同中的相关条款向开发商主张违约责任，要求其尽快完成产权登记手续。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第14条指出，若因出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同并赔偿损失。

4. 寻求替代担保方式： 鉴于当前房产无法正常抵押，建议寻找其他形式的担保措施，如第三方保证、动产质押等，以保障债权安全。《中华人民共和国民法典》第394条至第426条对不同类型的担保方式有明确规定，可根据实际情况选择适合的方式进行担保。

5. 法律救济途径： 如果抵押权已经设立且房产证长期无法办理，导致债权人利益受损，债权人可通过诉讼途径要求法院确认抵押权效力，并请求法院采取相应措施保护自身权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第119条提供了提起诉讼的法律依据，债权人可以根据具体情况选择合适的诉讼请求。

总结

面对无证房产作为抵押物的复杂情况，一方面需要确认现有抵押合同的有效性和可执行性；另一方面要积极解决房产证办理问题，必要时通过法律手段维护自身合法权益。同时，探索替代性的担保方案也是解决问题的重要方向之一。