问 土地抵押能办现售吗？

用户的问题是想了解在土地存在抵押权的情况下，是否可以进行商品房现售。

作为资深高级律师，我将从以下五个方面对土地抵押与商品房现售之间的关系进行分析：1）土地使用权抵押的定义；2）土地使用权抵押期间商品房销售的规定；3）土地使用权抵押解除后商品房销售的规定；4）土地使用权抵押期间商品房销售可能存在的风险；5）土地使用权抵押期间商品房销售的法律依据。

一、根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。” 第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

二、根据《城市房地产管理法》第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。” 第四十八条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”

三、根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。” 以及《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”

四、如果开发商在土地使用权抵押期间销售商品房，可能会面临的风险包括但不限于：抵押权人主张权利，导致购房者无法顺利办理房产证；土地使用权被法院查封，导致商品房无法交付使用；开发商因违反法律法规而受到行政处罚等。

五、根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条、《城市房地产管理法》第四十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条、《城市商品房预售管理办法》第十一条的规定，土地使用权抵押期间可以销售商品房，但需满足一定的条件，并且需要注意相关的法律风险。

综上所述，在土地使用权抵押期间销售商品房是允许的，但必须符合相关法律法规的要求，并且要充分考虑潜在的法律风险。