问 卖房有抵押手续怎么办？

用户希望了解在出售有抵押的房产时需要遵循哪些法律程序和注意事项。以下将从法律合规、权利义务、合同签订、登记变更及风险防范五个方面进行详细解答。

1. 法律合规：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……抵押人应当依法办理抵押登记，未经登记，不得对抗善意第三人。因此，在出售已抵押房产前，卖方需确保该房产的抵押权已经解除或得到抵押权人的同意，否则交易可能无效或面临法律纠纷。

2. 权利义务：依据《民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这意味着卖方在未解除抵押的情况下仍可转让房产，但必须通知买方房产存在抵押的情况，并且抵押权不因转让而消灭，买方需承担相应的风险。

3. 合同签订：根据《民法典》第五百九十五条至第六百零三条关于买卖合同的规定，双方应明确房产状况、价格、付款方式、交房时间等关键条款，特别是抵押情况，应在合同中具体说明，包括抵押权人、抵押金额、解除抵押的时间节点等信息，确保交易透明。

4. 登记变更：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，不动产权利人姓名或者名称变更的，应当申请变更登记。出售有抵押的房产后，买方应及时向不动产登记机构申请转移登记，同时若原抵押未解除，还需与新的权利人协商是否继续保留抵押或重新设定抵押，并完成相应登记。

5. 风险防范：为避免交易风险，建议卖方在出售前与抵押权人沟通，了解解押流程及费用；买方则应要求卖方提供抵押证明文件，必要时可委托第三方机构进行尽职调查，确保所购房产无其他隐性负担。

综上所述，出售有抵押的房产涉及复杂的法律程序，买卖双方均需谨慎处理，确保交易合法有效，维护自身权益。建议在整个过程中寻求专业律师的指导，以降低潜在的法律风险。