问 房产抵押担保不还怎么办？

当房产抵押担保人未能按时偿还债务时，债权人有权根据法律规定通过法律途径要求拍卖或变卖抵押物以清偿债务。此过程涉及复杂的法律程序和权利义务关系。

从资深高级律师的角度来看，针对房产抵押担保不还的情况，可以从以下五个方面进行详细分析：

1. 债权人的权利：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这意味着，在债务人未能按期还款的情况下，债权人可以依法请求法院对抵押房产进行处置，并享有优先受偿的权利。

2. 实现抵押权的方式：依据《民法典》第四百一十条的规定，“抵押权人在主债权诉讼时效期间内未行使抵押权的，人民法院不予保护。”因此，如果债务逾期未还，债权人应在法定期限内向法院提起诉讼，申请执行抵押权。

3. 债务人与第三方权益保护：对于非债务人所有的抵押物（即第三方提供的抵押），还需注意保护第三方的利益不受损害。《民法典》第四百零八条指出，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

4. 强制执行程序：一旦法院判决支持债权人主张并进入执行阶段，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十四章详细规定了具体的执行措施及程序，包括但不限于查封、评估、拍卖等步骤。

5. 特别注意事项：在处理此类案件时，还需要考虑是否存在其他优先于普通债权的权利（如建设工程价款优先受偿权）、共有产权情况等因素，这些都可能影响到最终的处置结果。

综上所述，面对房产抵押担保不还的问题，债权人应当及时采取行动，通过合法手段维护自身权益；同时也要关注整个过程中各方利益平衡问题。在整个过程中，建议聘请专业法律顾问提供指导和支持，确保操作符合现行法律法规的要求。