问 预售后还能办土地抵押不？

问题概述：用户询问在预售商品房阶段，开发商是否可以对土地进行抵押。

答案概述：开发商在预售商品房期间原则上可以对土地进行抵押，但必须符合严格的法律规定和程序要求，以保障购房者的权益不受损害。

资深高级律师从五个方面详细分析：

1. 法律规定：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。这表明，开发商在预售房屋时，若已将土地使用权抵押给银行或其他债权人，那么在办理预售时应告知购房者并确保抵押权不影响购房者权益。

2. 抵押权设立条件：根据《城市房地产管理法》第五十四条的规定，房地产开发企业取得预售许可证后，对已预售的商品房项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，方可对其余部分申请土地使用权抵押贷款。

3. 信息公开义务：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条指出，开发商在订立商品房预售合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，购房者有权请求解除合同并赔偿损失。因此，开发商在预售前或预售过程中设定土地抵押的，应当履行充分的信息披露义务。

4. 权利冲突处理：《物权法》第一百九十一条规定，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这意味着，即使土地被抵押，开发商仍可预售房屋，但在购房者完成全部房款支付或抵押权解除之前，无法办理产权转移登记。

5. 购房者权益保护：各地房地产管理部门针对土地抵押及商品房预售制定了一系列政策，如《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中强调，加强对土地抵押情况的监管，切实保障购房者的合法权益。

总结：开发商在预售商品房阶段确实可以对土地进行抵押，但必须严格遵守相关法律法规，确保购房者知情权、公平交易权得到保障，且在实际操作中需兼顾抵押权人与购房者的利益平衡，避免引发法律纠纷。购房者在购买预售商品房时，也应对房产是否存在抵押情况进行详细了解和确认。