问 房子租赁前抵押怎么办？

用户想了解的是，在房屋已被抵押的情况下进行租赁，承租人应该如何保障自身权益，以及可能遇到的法律风险与应对措施。

1. 抵押权与租赁权的关系

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”这意味着，如果房东在将房屋抵押之后再进行出租，租户的租赁权不能对抗抵押权的实现，即如果房东无法偿还债务导致房屋被拍卖，新房主可以要求租户搬离。

2. 租户知情权

《商品房屋租赁管理办法》第七条规定：“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：…（六）房屋的抵押情况。”租户有权在签订租赁合同前了解房屋的抵押状况，房东有义务如实告知。隐瞒抵押事实的，租户可依据《中华人民共和国合同法》第五十四条主张合同可撤销。

3. 租赁合同的有效性

即便房屋被抵押，只要租赁合同是在双方自愿、公平的基础上签订，且不违反法律法规强制性规定，该租赁合同仍然有效。《中华人民共和国民法典》第四百零五条进一步明确：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

4. 租户的损害赔偿请求权

若因房屋抵押导致租户不得不提前终止租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和五百八十三条，租户有权要求房东承担违约责任，包括但不限于返还押金、剩余租金，以及因搬迁造成的合理损失。

5. 预防措施与建议

为保护自身权益，租户在签约前应核实房产证及查询房屋抵押状态，可通过“不动产登记信息查询”等官方渠道进行。同时，可在租赁合同中加入针对房屋抵押情况的特别条款，如要求房东在抵押权实现时给予一定补偿或延长搬家时间等。

总结

房屋租赁前存在抵押虽不直接否定租赁合同的有效性，但确实给租户带来了潜在风险。租户应充分利用法律赋予的权利，通过事前调查、合同约定等方式加强自我保护。一旦遭遇权益受损，应及时运用法律武器维护自身合法权益。