问 未拆迁土地抵押怎么办？

用户关注的问题是：在未拆迁土地上设定抵押权时，应如何操作及遵循何种法律规定。作为资深高级律师，我将从以下五个方面进行详细解析：

1. 抵押物的合法性：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。未拆迁土地若不属于上述禁止抵押范围，具备合法抵押资格。

2. 土地性质与抵押权限：根据《物权法》第一百八十三条和《担保法》第三十六条，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。对于未拆迁土地，需明确其是否为建设用地使用权，以及抵押时是否涉及地上建筑物。若土地性质为农用地或未办理转用手续，不得直接用于抵押。

3. 抵押登记手续：依据《物权法》第一百八十七条，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。未拆迁土地设定抵押，必须到相应土地管理部门依法办理抵押登记手续，否则抵押权不成立。

4. 权利瑕疵与风险揭示：根据《商业银行法》第三十六条和《贷款通则》第二十五条，银行在发放贷款前应对抵押物进行严格审查，包括但不限于土地使用权的权属、性质、期限、用途、规划限制、拆迁风险等。未拆迁土地可能面临拆迁补偿不确定性、开发进程受阻等问题，抵押权人应在充分评估风险后决定是否接受抵押，并在合同中明确约定相关责任承担及补偿机制。

5. 拆迁补偿权益归属：参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。据此，若未拆迁土地在抵押期间被征收，抵押权人有权就相应的拆迁补偿款优先受偿，但需确保抵押合同对此类情况有明确约定，并符合法律法规关于抵押权实现的规定。

综上所述，未拆迁土地设定抵押需确保其抵押物合法，明确土地性质与抵押权限，依法办理抵押登记手续，全面揭示并评估潜在风险，以及预先约定拆迁补偿权益归属。抵押权人应严谨遵循相关法律规定，审慎处理此类抵押业务，以保障自身权益。