问 房产抵押租约怎么办？

用户的问题主要集中在房产抵押与租赁之间的关系上，他们可能希望了解在房产已被抵押的情况下，租赁合同的有效性及其对租户权益的影响。以下是从资深高级律师的角度出发，对这个问题进行的详细分析：

1. 抵押权与租赁权的关系：根据《中华人民共和国民法典》第405条的规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着如果房屋在抵押之前就已经出租并且承租人已入住，则即使后来该房屋被抵押，原有的租赁合同仍然有效。

2. 抵押后的租赁合同效力：对于抵押之后签订的租赁合同，《民法典》没有明确禁止，但实践中此类租赁合同的效力可能会受到质疑或挑战。因为一旦抵押权实现，新的所有权人可以基于物权优先于债权的原则，要求解除租赁合同。

3. 租户权益保护：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第47条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”这一规定进一步保障了合法租赁关系的稳定性。

4. 通知义务的重要性：《民法典》第405条还强调了“已出租并转移占有”的条件，这表明出租人在签署租赁合同时有义务告知承租人该房产已被抵押的情况，否则可能会被视为隐瞒重要信息，从而影响合同的合法性。

5. 法律风险提示：鉴于上述法律规定，建议在签订租赁合同时，双方应特别注意核实房产状态，确保不存在潜在的法律纠纷。对于出租方而言，应在合同中明确写明抵押情况，并获得承租人的书面同意；而对于承租方来说，则需要谨慎审查房产的相关文件，避免未来因抵押权实现而失去租赁权益。

综上所述，虽然房产抵押并不会直接导致租赁合同无效，但在实际操作中，双方当事人需谨慎处理相关事宜，以确保各自合法权益得到最大程度的保护。