问 土地抵押影响办预售证？

用户的问题是关于土地抵押是否会影响办理预售许可证。具体来说，用户希望了解在土地已经设定抵押的情况下，开发商是否还能顺利取得预售许可证。

一、法律规定 根据《城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定：“商品房预售应当符合下列条件：……（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第七条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

二、土地抵押对预售的影响 土地抵押本身并不直接禁止预售许可证的办理，但可能间接影响预售许可证的获取。如果土地上的抵押权未解除，且抵押权人不同意预售，可能会导致预售资金无法优先用于项目建设，从而不符合上述法律规定的“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上”的要求。

三、抵押权人的同意 根据《物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，若土地已设定抵押，开发商需获得抵押权人的书面同意，以确保预售资金能够优先用于项目建设，否则可能影响预售许可证的审批。

四、预售资金监管 《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。”若土地存在抵押，预售资金的使用需受到严格监管，确保资金用于项目建设，防止资金被挪用，影响项目进展。

五、风险提示 土地抵押可能增加项目的法律风险，如抵押权人在开发商违约时行使抵押权，可能导致项目停工或烂尾，进而影响购房者的权益。因此，开发商在申请预售许可证时，应充分披露土地抵押情况，并采取措施保障预售资金的安全使用。

综上所述，土地抵押不必然影响预售许可证的办理，但需要满足相关法律法规的要求，特别是确保预售资金的合理使用，并获得抵押权人的同意。开发商应谨慎处理土地抵押事宜，以避免潜在的法律风险。