问 房子办抵押然后房子出租？

用户的问题主要涉及两个方面：一是将房产办理抵押后是否可以继续出租；二是如果可以出租，需要注意哪些法律风险和义务。以下从资深高级律师的角度进行详细分析：

一、抵押与出租的合法性

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”同时，第四百零五条明确规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着，在抵押权设立之前，房屋已经出租并转移占有的，原有的租赁关系仍然有效，不受抵押权的影响。

二、抵押权人的同意

虽然抵押前的租赁关系受法律保护，但抵押后的出租行为则需要取得抵押权人的同意。根据《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”尽管这里提到的是“转让”，但同理适用于出租。因此，抵押人（即房主）在抵押期间将房屋出租，应当事先征得抵押权人的同意，否则可能构成违约。

三、租金收益的处理

根据《民法典》第四百零七条：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”如果房主在抵押期间出租房屋，租金收益的处理需遵循抵押合同中的约定。若无特别约定，租金应优先用于偿还抵押贷款。

四、租户权益的保护

根据《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这意味着，即使房屋在租赁期间被抵押或拍卖，承租人的租赁权仍受法律保护，直至租赁合同期满。

五、信息披露义务

根据《民法典》第七百三十一条：“出租人未告知承租人租赁物已抵押的事实，致使承租人无法实现租赁目的的，承租人可以解除合同。”因此，房主在出租房屋时，有义务向租户披露房屋已抵押的事实，确保租户充分了解相关风险。

总结

综上所述，房屋在办理抵押后仍可继续出租，但需注意取得抵押权人的同意、合理处理租金收益、保护租户权益以及履行信息披露义务。遵守上述法律规定，可以有效避免潜在的法律风险。