问 承租房被抵押怎么办？

用户想了解的是，在租赁期间，如果承租的房产被房东抵押给第三方，承租人该如何保护自己的权益，特别是继续居住权、租赁合同有效性以及可能遭遇的清偿执行风险等。

法律分析

1. 租赁权与抵押权的优先性：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”这意味着，如果租赁合同在房屋设定抵押之前签订并生效，承租人的租赁权优先于抵押权，可以继续按原合同居住；反之，则承租权不能对抗抵押权的实现。

2. 租赁合同的有效性：抵押行为不影响租赁合同的有效性。《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，即便房屋被抵押甚至后续因债务清偿而发生所有权转移，承租人仍可依据原租赁合同继续居住，直至合同期满。

3. 通知义务：房东在将已出租的房屋进行抵押时，虽然没有明确法律规定必须通知承租人，但基于诚实信用原则，房东应尽到告知义务，以便承租人了解房屋状况并做出相应安排。

4. 清偿执行中的保护：若抵押权人行使权利导致房屋被拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人有权要求在租赁期内继续占有使用该房屋。

5. 协商与补偿：面对房屋被抵押的情况，承租人可与房东或抵押权人协商，争取达成协议，比如提前解除合同并获得适当补偿，或者确保租赁期内的权利不被侵害。虽然法律未强制要求补偿，但从公平合理角度出发，双方可基于自愿原则协商解决。

总结

综上所述，承租人在得知所租房屋被抵押后，应首先确认租赁合同签订时间与抵押设立时间的先后，以此判断租赁权与抵押权的优先顺序。无论结果如何，租赁合同本身的有效性不受影响，承租人有权按原合同约定继续居住。面临清偿执行时，承租人亦有法律依据保护其居住权益。在此过程中，积极沟通、了解自身权益并适时寻求法律帮助是维护自身利益的关键。