问 房屋办抵押后能出售吗？

房屋办理抵押后，在未经抵押权人同意且未解除抵押的情况下，原则上不能自由出售。这一行为涉及到《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》及相关司法解释的规定，需谨慎处理。

详细分析：

1. 抵押权效力：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这意味着，房屋在抵押状态下，出售必须得到抵押权人的同意，或者买家愿意替卖方偿还债务以解除抵押。

2. 转让程序：即使抵押权人同意出售，也需要按照法定程序进行，包括但不限于通知抵押权人、办理过户前的债务清偿或抵押权转移手续等，确保交易的合法性。此过程还需遵循《不动产登记暂行条例》中的相关规定，完成相应的不动产变更登记。

3. 风险告知：作为卖方，有义务向买方充分披露房屋抵押状况，以免后续产生合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条规定了诚实信用原则，要求当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

4. 法律责任：未经抵押权人同意擅自出售抵押房产，可能导致合同无效，卖方需承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

5. 特殊情况处理：如果买家同意代为清偿债务以解除抵押，则交易可以继续。但这种情况下，买卖双方应签订详尽的协议，明确权利义务及风险分担，必要时可咨询专业律师，确保交易安全合法。

总结：

房屋抵押后并非绝对不能出售，但必须遵守法律规定，经过特定程序并获得抵押权人同意，或由买方代为清偿债务以解除抵押。整个过程中，信息透明、合法合规操作至关重要，以避免不必要的法律风险和经济损失。在涉及此类复杂法律事务时，建议咨询专业律师，确保交易的顺利进行。