问 房管局不办顺位抵押？

用户希望了解房管局是否可以办理顺位抵押，以及如果不能办理的原因和相关法律规定。以下从五个方面进行详细分析：

1. 顺位抵押的概念及合法性

顺位抵押是指在同一抵押物上设立两个或两个以上抵押权时，根据抵押权设立的时间顺序确定其优先受偿顺序。《中华人民共和国民法典》第414条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

2. 房管局的职责与权限

房管局作为房地产管理机构，主要负责房地产登记、交易、抵押等管理工作。根据《不动产登记暂行条例》第8条的规定：“不动产登记机构应当依法履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。”因此，房管局有义务依法办理顺位抵押登记。

3. 顺位抵押的办理流程

顺位抵押的办理流程与其他抵押登记基本相同，主要包括提交申请、审核材料、登记备案等步骤。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第70条的规定：“申请抵押权首次登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）不动产权属证书；（四）主债权合同；（五）抵押合同；（六）法律、行政法规规定的其他材料。”顺位抵押在提交材料时需要特别注明抵押权的顺位。

4. 法律风险与防范措施

办理顺位抵押时，存在一定的法律风险，如前顺位抵押权人的权利优先、抵押物价值不足等问题。为防范这些风险，当事人应确保抵押物价值充足，且在签订抵押合同时明确约定各方的权利义务。根据《民法典》第416条的规定：“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”

5. 实践中的操作情况

在实际操作中，部分地区的房管局可能因各种原因不办理顺位抵押，如系统限制、操作规范等。当事人在遇到这种情况时，可以向上级部门反映，或者通过法律途径维护自己的合法权益。根据《行政诉讼法》第12条的规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（一）对行政拘留、暂扣或者吊销许可证和执照、责令停产停业、没收违法所得、没收非法财物、罚款、警告等行政处罚不服的；（二）对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施和行政强制执行不服的；（三）申请行政许可，行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复，或者对行政机关作出的有关行政许可的其他决定不服的；（四）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；（五）对征收、征用决定及其补偿决定不服的；（六）申请行政机关履行保护人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的；（八）认为行政机关滥用行政权力排除或者限制竞争的；（九）认为行政机关违法集资、摊派费用或者违法要求履行其他义务的；（十）认为行政机关没有依法支付抚恤金、最低生活保障待遇或者社会保险待遇的；（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；（十二）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益的。”

总结

综上所述，房管局有义务依法办理顺位抵押登记，但实际操作中可能存在一些障碍。当事人在遇到问题时，可以通过合法途径维护自己的权益。