问 房产抵押贷款能否办20年？

用户主要想知道的是：房产抵押贷款最长年限是否可以达到20年，以及相关的法律规定和限制。

1. 贷款期限规定：根据《个人住房贷款管理办法》（银发[1998]190号）第十二条，贷款期限最长不超过30年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。这意味着如果申请人年龄较小，理论上是可以申请到20年的贷款期限。

2. 房产性质影响：不同类型的房产可能有不同的贷款期限要求。如商业性质的房产，其贷款期限通常较短，一般不会超过10年。因此，房产的性质也会影响贷款期限。

3. 银行政策：虽然有上述法规指导，但具体贷款期限还会受到各商业银行贷款政策的影响。不同的银行可能会设定不同的最长期限，且会根据市场情况和个人信用状况进行调整。

4. 风险控制：银行在审批贷款时，会考虑借款人的还款能力、抵押物价值及市场风险等因素，这可能会影响到实际批准的贷款期限。

5. 利率调整：长期贷款意味着更长的利率锁定期，利率波动可能对借款人造成经济负担。因此，选择贷款期限时，也需要考虑利率因素。

综上所述，房产抵押贷款理论上可以办理20年，但具体能否实现，需要结合贷款人年龄、房产性质、银行政策以及个人信用状况等多方面因素综合判断。同时，需关注最新的金融政策和银行的具体规定，因为这些因素可能会有所变动。