问 有预售证办土地抵押？

用户希望了解在持有预售许可证的情况下是否可以办理土地抵押。具体而言，用户想了解预售许可证与土地抵押之间的法律关系及操作可行性。

一、预售许可证的性质 预售许可证是房地产开发商在商品房预售前必须取得的一种行政许可，证明其具备预售商品房的资格。根据《城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”因此，预售许可证本身并不直接涉及土地使用权的抵押问题。

二、土地抵押的法律规定 土地抵押是指土地使用权人将其土地使用权作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并优先受偿。《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这里明确指出，土地使用权抵押需要办理抵押登记，且抵押权自登记时设立。

三、预售许可证与土地抵押的关系 预售许可证的取得并不影响土地使用权的抵押。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这说明预售许可证主要影响的是商品房预售合同的有效性，而不是土地使用权的抵押。

四、实际操作中的注意事项 在实际操作中，开发商通常会在取得土地使用权后，先行办理土地抵押，以获得建设资金。随后，在项目进展到一定阶段，再申请预售许可证。因此，持有预售许可证的开发商完全可以在满足相关法律法规的前提下，继续办理或解除土地抵押。

五、最新法律依据 《民法典》第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这一规定进一步明确了土地使用权抵押的登记要求。

综上所述，持有预售许可证的开发商可以办理土地抵押，但需确保符合相关法律法规的要求，办理必要的抵押登记手续。预售许可证与土地抵押之间不存在法律上的冲突。