问 现售房屋怎么办抵押？

用户希望了解已售房屋进行抵押的具体操作流程，以及涉及的法律问题。作为资深高级律师，我将从以下五个方面进行详细解读：

1. 房屋权属确认：首先，根据《物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”对于已售房屋，需确保产权已合法转移至买方名下，且无任何权属争议。若房屋仍登记在原业主（卖方）名下，抵押行为可能引发法律纠纷。

2. 抵押权设定的合法性：根据《物权法》第一百八十七条规定，“以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”已售房屋若未经买方同意，原业主无权擅自设定抵押。即使原业主与债权人恶意串通，根据《合同法》第五十二条规定，其抵押合同亦可能因损害第三人利益而被认定无效。

3. 买方权益保护：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，卖方在签订房屋买卖合同后，又将该房屋抵押给他人，导致买方无法取得房屋的，买方有权解除合同并要求赔偿损失。此外，《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这意味着买方如愿继续交易，须取得抵押权人同意或代为清偿债务。

4. 抵押权优先性：根据《物权法》第一百九十九条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿。若已售房屋上存在未注销的抵押权，且买方对此不知情，可能导致其购房款无法保障或面临房产被拍卖的风险。

5. 法律责任追究：对于故意隐瞒房屋已售事实并设定抵押的原业主，买方可根据《合同法》第一百零七条追究其违约责任。同时，债权人如未尽到合理审查义务，与明知无处分权的原业主设立抵押，根据《物权法》第一百零六条善意取得制度的规定，其抵押权可能不受法律保护。

综上所述，已售房屋进行抵押必须确保产权清晰无争议，且需取得现产权人（买方）同意或履行相关法定程序。否则，不仅可能导致抵押权无效，还可能引发买方的权益受损及法律责任追究。购房者在购买已售房屋时，应详细调查房屋权属状况，避免陷入抵押纠纷。