问 福利及商业用地能否办抵押？

福利及商业用地在满足一定条件下可以办理抵押。但具体能否抵押以及如何操作，需根据土地性质、用途及相关法律法规的具体规定来确定。

首先，从法律允许的角度来看，《中华人民共和国物权法》第180条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……”这表明，在原则上，只要权利人拥有合法的土地使用权，并且该使用权是可以依法转让或设定抵押的，则其就可能被用来作为抵押物。其次，《城市房地产管理法》第47条进一步明确了“以出让方式取得的土地使用权，可以单独抵押”。这意味着对于通过出让方式获得的商业用地使用权来说，是明确支持将其用于设立抵押关系的。但是，针对福利性用地，《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条指出：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”因此，对于划拨性质的福利用地而言，除非经过特定程序转换为可转让状态，否则不能直接进行抵押。再者，《担保法》第34条也强调了“依法取得的国有土地上的房屋及其占用范围内的土地使用权”属于可抵押财产之一，间接支持了符合条件下的商业用地用作抵押物的可能性。此外，值得注意的是，《不动产登记暂行条例实施细则》第68条对抵押登记作出了明确规定，“当事人应当提交主债权合同、抵押合同等必要材料申请不动产抵押权首次登记”，确保了整个抵押过程符合法定程序。最后，鉴于不同地区可能存在地方性法规或政策差异，建议在实际操作前咨询当地相关部门或专业人士，了解更详细的规则要求。

综上所述，虽然原则上福利及商业用地都可以考虑作为抵押物使用，但具体实施时还需综合考量土地获取方式、现行法律规定等因素，确保所有行为均符合国家及地方层面的相关要求。